El Pleno del Congreso de los Diputados, en sesión celebrada el día 22 de enero del actual 2019, acordó derogar el Real Decreto Ley 21/2018

NOTA DEL AUTOR SOBRE DEROGACIÓN DEL REAL DECRETO LEY 21/2018, DE 14 DE DICIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER.

El Pleno del Congreso de los Diputados, en sesión celebrada el día 22 de enero del actual 2019, acordó derogar el Real Decreto Ley 21/2018, y por lo tanto la situación vuelve a ser la anterior al 19 de diciembre de 2018, fecha de entrada en vigor del citado Real Decreto. Su derogación se publica en el BOE de fecha 24 de enero del actual 2019, tal y como establece el art. 151.6 del Reglamento del Congreso, y por tanto hemos de distinguir dos momentos legislativos distintos:

A) Los contratos de arrendamiento celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019, se regirán por lo establecido en el Real Decreto Ley 21/2018, a cuyo texto está adaptado el Manual (ya se mencionaba en la Introducción, página VIII, que el mismo estaba pendiente de convalidación por el Congreso, algo que finalmente no ha sucedido; la derogación de un Real Decreto Ley por no convalidación del Congreso es algo casi inédito).

B) Los contratos de arrendamiento celebrados a partir de la publicación de la derogación vuelven a regirse por la LAU en su versión anterior a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 21/2018 –en lo sucesivo RDL-. Por lo tanto, los cambios que la derogación del Real Decreto Ley ocasiona al Manual, para los contratos celebrados a partir de la indicada fecha, son los siguientes:

1. La prórroga forzosa para el arrendador en los arrendamientos de vivienda, que el RDL estableció en 5 años (o 7 cuando el arrendador es persona jurídica), vuelve a ser de 3 años, y la prórroga tácita al finalizar la anterior, que el RDL fijó en 3 años, vuelve a ser de 1 año. Esto afecta a las siguientes páginas del Manual:

Página 117: segundo párrafo.
Página 123: último párrafo.
Página 124: párrafos primero y segundo, y notas a pie de pg. 35 y 36.
Página 126: segundo párrafo.
Página 134: nota número 42 a pie de página.
Página 135: nota número 43 a pie de página.
Páginas 183 y 184: formulario no 10, Estipulación Segunda, condición 2 “duración”.
Páginas 193 y 194: formulario no 14, Estipulación Segunda, condición 2 “duración”.

2. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, que el RDL imponía al arrendador –art. 20.1 LAU- cuando este fuese persona jurídica, queda sin efecto, con lo que volverá a pactarse libremente esta cuestión. Esto se menciona en las siguientes páginas del
Manual:

Página 117: último inciso del párrafo primero.
Página 119: último inciso del último párrafo, y primer inciso del párrafo primero de la página 120.
Página 136: párrafo segundo.

3. Queda sin efecto lo relativo al régimen aplicable al arrendamiento de viviendas de más de 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual, que introdujo el RDL añadiendo un segundo párrafo al apartado 2 del art. 4 de la LAU. Esto se menciona en la página 121, penúltimo párrafo.

4. Aunque no tiene trascendencia, se debe omitir y tener por no puesto, en la página 128, lo indicado en su inciso final “y así…esta cuestión”.

5. En lo relativo a la actualización de la renta, el RDL introdujo un tercer párrafo al apartado primero del art. 18 de la LAU, limitando, en los contratos de arrendamiento de renta reducida, el incremento de la misma producido como consecuencia de la actualización anual, y que ahora obviamente ya no es aplicable al derogarse el RDL. Se menciona en la página 133, último párrafo y nota a pie de página.

6.En cuanto a la elevación de la renta por mejoras en cualquier momento desde el inicio del contrato, el RDL introdujo un párrafo cuarto al art. 19 de la LAU, que ahora también ha sido derogado con la no convalidación, y se menciona en la nota no 42, a pie de página entre las páginas 134 y 135.

7. Por lo que se refiere al tanteo y al retracto, el RDL estableció, ampliando el apartado 7 del art. 25 de la LAU, la posibilidad de que se regulara un tanteo y retracto en los supuestos concretos que dicho precepto contemplaba, a favor del órgano que designase la Administración competente. Esto ya obviamente no resulta de aplicación. Se menciona en la página 142, penúltimo párrafo.

8. Garantías adicionales a la fianza: podían ser pactadas libremente por las partes antes del RDL, si bien éste las limitó a dos mensualidades de renta en contratos de hasta cinco años, lo cual ya no tiene tampoco vigencia y volvemos a la libertad de pacto de garantías adicionales. Se menciona en la página 146, penúltimo párrafo.

9. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: el RDL introdujo la exención de este impuesto -introduciendo el apartado 26 en el art. 45.l.B) del TR-, para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente. Al derogarse el RDL, este tipo de arrendamientos vuelve a tributar. Se menciona en la página 156, párrafo segundo.