Actualización en la Ley del alquiler: el Gobierno aprueba la reforma del alquiler y un índice de precios

Finalmente, tras la última información que os dimos sobre la aprobación e la Ley del alquiler, en el último Consejo de Ministros se ha aprobado prácticamente con toda la información que os dimos anteriormente. Puedes leer el artículo anterior aquí.

Novedades de la Ley del alquiler:

Duración del alquiler

Con el nuevo decreto aprobado, el inquilino podrá, siempre que quiera, permanecer en el piso alquilado cinco años. Si el propietario del inmueble es una empresa el periodo mínimo impuesto se alargará a siete años.

Hasta ahora, el periodo máximo que podía permanecer en la vivienda arrendada eran tres años sin tener que renovar contrato. Se trata principalmente de una garantía para los arrendatarios, que podrán estar más tiempo en un piso alquilado sin necesidad de prorrogar el contrato. Asimismo, una vez pasados los cinco o siete años, se amplía la prórroga tácita de uno a tres años.

La medida ha provocado críticas entre empresas y fondos de inversión. Según Boada, “discrimina sin razón alguna a los operadores profesionales del alquiler, con normas específicas para ellos y limitando sus garantías como arrendadores”.

Recuperar el inmueble

Durante los cinco años de prórroga obligatoria, el arrendador sólo podrá recuperar la vivienda para sí o su familia si lo incluye de forma expresa en el contrato en el momento de la firma. Antes, esta garantía para el arrendador estaba recogida en la ley, por lo que no era necesario especificarlo en el contrato.

Preaviso

Si finalizados los cinco (o siete) años de duración del contrato, el propietario quiere recuperar el inmueble deberá avisar al inquilino con cuatro meses de antelación. El nuevo real decreto incluye una leve mejora en la garantía para el arrendador, al ampliar el periodo de preaviso del inquilino a dos meses de antelación (hasta ahora, era sólo un mes).

Límite a la fianza

En las grandes ciudades, donde la demanda se multiplica y la oferta escasea, es habitual que las exigencias para alquilar una vivienda sean elevadas. El Gobierno pretende limitarlas a un máximo de dos mensualidades adicionales a la fianza. Con la norma de 2013, el aval o depósito que se puede exigir no tenía límite de cuantía.

El techo del IPC

Durante la vigencia de un mismo contrato, el propietario no podrá subir el alquiler al año más de lo que suba en ese año el Índice de Precios al Consumo (IPC). Hasta ahora, propietario e inquilino podían pactar en el contrato el tipo de subidas que se aplicarían a la renta durante los años de vigencia del mismo.

Esta es una de las novedades introducidas en el nuevo decreto, siendo una de las exigencias de Podemos. El decreto prematuro del Gobierno incluía esta limitación pero sólo para los alquileres de rentas reducidas. Ahora se amplía a todos los contratos de arrendamiento. El propietario podrá establecer un incremento adicional en la renta, siempre que haya un acuerdo con el inquilino, si realiza obras de mejora en la vivienda durante el contrato.

Índice de precios

La principal novedad del nuevo decreto, además de la fijación al IPC de las subidas de los contratos en vigencia, es el compromiso de crear en ocho meses un sistema estatal de índices de referencia de los precios del alquiler. Se tratará de una estadística pública coordinada por el Ministerio de Fomento, que proporcionará datos segmentados por capitales e incluso distritos.

El objetivo, según el Gobierno, es el “mayor conocimiento del mercado y para servir de soporte a posibles medidas de política fiscal”. Aunque se trata de un índice de referencia, y el Gobierno ha dicho en varias ocasiones que es inconstitucional que un real decreto imponga límites a los alquileres (debe de regularse con una ley), este índice permitirá que, según el Gobierno, “sean los ayuntamientos y comunidades que decidan su política de vivienda de acuerdo con su marco fiscal”. A través, por ejemplo, de bonificaciones o gravámenes en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o en el IRPF.

Gastos de gestión

¿Quién corre con los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato? Hasta ahora había cierta ambigüedad sobre si era el inquilino o el propietario. Con el nuevo real decreto, si el arrendador es una empresa, deberá asumir el coste de la gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Esto no quiere decir que sea el propietario (empresa) quien pague la comisión de la agencia inmobiliaria. La norma se refiere únicamente al coste de la gestión del contrato.

Bonificaciones

Entre las bonificaciones que ya se contemplan en la norma, el Gobierno elimina la obligación de que el inquilino pague el IBI en vivienda pública en alquiler, y ofrece a los ayuntamientos la posibilidad de dar una bonificación de hasta el 95% de la cuota del IBI pero sólo para las viviendas de renta reducida. También abre la puerta a que los ayuntamientos puedan aplicar un recargo en el IBI a las viviendas vacías.

Pisos turísticos

El auge de las plataformas de alquiler vacacional está contribuyendo a la disminución de la oferta de pisos para alquiler habitual en capitales turísticas, y por tanto a las tensiones de precios, aunque no es la única causa.

Las comunidades de vecinos puedan limitar los pisos vacacionales. Bastará una mayoría de tres quintas partes de los propietarios para cambiar el estatuto de la comunidad para prohibir los pisos turísticos en el edificio. Antes era necesaria unanimidad para cambiarlos, por lo que con que el propio dueño del piso en alquiler vacacional se opusiera a dicha prohibición, la comunidad de vecinos se vería impedida.

Desahucio

El Gobierno también incorpora una reforma del procedimiento de desahucio. Los servicios sociales deberán enviar un informe al juzgado analizando la situación de los desahuciados. Una vez que el informe sea recibido en el juzgado, y en casos de familias con menor capacidad económica, vulnerabilidad o con mayores cargas familiares, se paralizará el procedimiento durante un mes (3 si es una empresa) para dar tiempo a buscar una solución para los desahuciados.

 



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